Ako sa stať rentiérom bez potreby vlastniť nehnuteľnosť

Norbert Nepela

Viacero ľudí, čo poznám, má "sen" o bohatstve a pasívnom príjme, ktorý zahŕňa "rentiérstvo". Niečo v zmysle: "Kúpim nehnuteľnosť a budem ju prenajímať. Peniažky sa mi pohrnú prakticky bez práce."

Kto to už skúsil, zistil, že realita je trošku iná. O nehnuteľnosť sa treba starať. Z času na čas niečo opraviť, zrenovovať, či premaľovať. Nájomníkov treba tiež hľadať, 100%-ná "obsadenosť" po celú dobu je skôr želaním ako skutočnosťou. Kúpou nehnuteľnosti ide investor do rizika, že ju neobsadí. A čuduj sa svete, nájomníci, zvlášť tí krátkodobí, majú tendenciu nestarať sa  k nehnuteľnosti ako k svojej vlastnej... Výnosnosť je pri prenájme bytov okolo 3-5%. obchodné priestory, administratívne budovy, či budovy špeciálneho určenia majú výnos trošku vyšší. Avšak pre bežného človeka sú cenovo väčšinou nedostupné. A keď sa chceš nehnuteľnosti nebodaj zbaviť, nie je to práve najľahšie (ak nejdeš pod cenu). Keď to zhrniem, rentiérstvo stojí človeka čas a peniaze, je to biznis ako každý iný.

Napriek tomu stále platí, že pôda a nehnuteľnosti na nej stojace budú vždy obmedzeným faktorom (teda, pokiaľ nezačneme kolonizovať iné planéty, ale to je už iná story :-)). Ak sa teda stále chcem zúčastniť na výnosoch z "pôdy", rozumnejšie ako nakúpiť vlastné nehnuteľnosti sa potom javí kúpa rentiérov samotných. Spoločností, ktoré nehnuteľnosti stavajú, kupujú, spravujú a prenajímajú. Spoločností, ktoré sú v danej oblasti profesionálmi. O ktorých si vieš zistiť ich úspešnosť a ziskovosť. Ktoré Ti umožnia podieľať sa nielen na investíciách do bytov, ale aj iných typov nehnuteľností, na ktoré by si ako jednotlivec nedosiahol...

Takýto spôsob existuje. Hovorím o investícii do tzv. REIT - Real Estate Investment Trust-ov (realitných investičných trustov).

Čo je to REIT?

REIT je spoločnosť, ktorá vlastní alebo financuje výnos generujúce nehnuteľnosti. Aby sa spoločnosť kvalifikovala ako REIT (za čo má daňové úľavy), musí spĺňať nasledujúce podmienky:

  1. Najmenej 75% celkových aktív musí byť vo forme nehnuteľností
  2. Aspoň 75% celkových príjmov musí pochádzť z týchto nehnuteľností vo forme prenájmu, predaja, alebo úroku z hypotekárneho financovania.
  3. Aspoň 90% zdaniteľného príjmu musí REIT každoročne vyplatiť svojim akcionárom vo forme dividend. Daňová povinnosť prechádza na akcionárov.
  4. Musí byť registrovaná na daň z príjmov právnických osôb
  5. Musí byť manažovaná predstavenstvom alebo tzv. "radou poručníkov" (toto som si musel vygoogliť 😉 )
  6. Musí mať najmenej 100 akcionárov
  7. Žiadnych 5 akcionárov nesmie vlastniť viac ako 50% akcií

Existujú 2 základné typy REIT-ov: tzv. "equity" a hypotekárny. "Equity" REIT poberá príjmy z prenájmu alebo predaja nehnuteľností, zatiaľ čo hypotekárny zarába na úrokoch z hypoték (možno si ešte pamätáte americkú hypotekárnu krízu - ak nie, tu je s trochou nadsázky).

V dnešnej dobe sú REIT-y prítomné prakticky vo všetkých typoch nehnuteľností a podnikania s nimi - existujú kancelárske, priemyselné, maloobchodné, ubytovacie (hotely), rezidenčné, lesné (ťažba dreva), zdravotnícke, skladové, infraštruktúrne (napr. dátové centrá), diverzifikované (z každého niečo) a špecializované (čo nespadá inde) REIT-y.

Legislatívu umožňujúcu vznik, fungovanie a investovanie do REIT-ov má dnes okrem USA aj viac ako 30 ďalších štátov sveta. Slovensko medzi nimi zatiaľ nie je...

Všetko, čo by si kedy mohol chcieš vedieť o REIT-och nájdeš na oficiálnej stránke NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts).

Výhody investovania do REIT-ov

Oproti "klasickému" rentiérstvu má investovanie do REIT-ov niekoľko výhod:

  1. Nemusíš brať hypotéku a zakladať majetok
  2. Môžeš investovať aj relatívne malé čiastky a pravidelne
  3. Nemusíš sa starať o údržbu nehnuteľností a získavanie klientov
  4. Nemusíš viesť účtovníctvo o prenajímanej nehnuteľnosti
  5. Tvoja investícia je diverzifikovaná cez viacero nehnuteľností
  6. Dostávaš pravidelný výnos vo forme dividendy
  7. Keď chceš predať, predáš prakticky okamžite a za trhovú cenu.

Riziká investovania do REIT-ov

Hlavným rizikom je investovania do REIT-ov je negatívny vývoj na trhu nehnuteľností. Rovnako, ako aj pri kúpe nehnuteľnosti za účelom biznisu...

Ako investovať do REIT-ov?

Do REIT-ov môžeš investovať rovnako ako do akýchkoľvek iných akcií - prostredníctvom burzy. Každý verejne obchodovateľný REIT má svoj vlastný symbol, prostredníctvom ktorého ho vieš prostredníctvom svojho brokera vyhľadať a nakúpiť.

Treba však pripomenúť, že REIT-y, rovnako ako "bežné" spoločnosti, môžu byť obchodované za cenu, ktorá je nižšia alebo vyššia ako ich vnútorná hodnota. Preto je potrebné spraviť si dobrú analýzu a, v zmysle Papučovej filozofie, kúpiť len tie, ktoré sa predávajú za cenu pod úrovňou ich vnútornej hodnoty. Ako analyzovať REIT-y však je už predmetom iného článku...

V nasledujúcej tabuľke nájdeš 5 najväčších amerických REIT-ov:

[table id=22 /]

Ak si netrúfaš analyzovať konkrétne REIT-y, môžeš kúpiť indexové ETF. Týchto je niekoľko a majú rôzne zameranie podľa typu REIT-u (equity vs. hypotekárne), lokality (U.S., mimo U.S., Európa, Ázia, ...) alebo typu nehnuteľností (rezidenčný, retail, ...). Tu je ich zoznam.

Pri investovaní do ETF zasa pamätaj, že dôležitú úlohu hrá miera poplatkov a vhodné bude investovať na viackrát, prípadne z toho spraviť pravidelné "sporenie".

Takže, toľko k predstaveniu REIT-ov ako zaujímavej možnosti "rentiérstva" bez potreby kupovať vlastnú nehnuteľnosť. V prípade otázok sa ozvi v komentároch.

[opmIf !is_user_logged_in()]

[headline style="1" font_size="22" align="center" headline_tag="h2"]
Ak chceš viac informácií, vrátane prístupu k našim reálnym investíciám,
[/headline]

[button_1 text="ZAREGISTRUJ%20SA" text_size="22" text_color="#ffffff" text_letter_spacing="1" subtext_panel="N" text_shadow_panel="N" styling_width="12" styling_height="10" styling_border_color="#65C855" styling_border_size="0" styling_border_radius="6" styling_border_opacity="100" styling_gradient_start_color="#65C855" styling_gradient_end_color="#65C855" drop_shadow_panel="N" inset_shadow_panel="N" align="center" href="https://www.papucovyinvestor.sk/free-landing/" /]

[/opmIf]

23 Komentárov
Fero 19. apríla 2016
| | |
Ahoj Norbert. Vdaka za kvalitny clanok. Mam dve otazky: -zdravotne odvody z dividend obdrzanych v minulom roku do 31.12.2015 vo vyske 14% sa musia zaplatit do konca maja a dividendy obdrzane po 1.1.2016 budu od zdr. odvodov oslobodene - ci som to vygooglil spravne?. -zisk z predaja akcii kupenych v minulom roku (Michael Kors, anyone :-) a predanych v tomto roku so ziskom (po roku a jednom dni) uz nebude podliehat ani zdaneniu ani zdravotnym odvodom? Teda ak som to vygooglil spravne. Predom Ti dakujem za odpoved. Fero
Ondrej Medvecky 17. apríla 2016
| | |
Noro, super článok. Vŕta mi ale hlavou isté doplnenie k prvej časti článku. Určite súhlasím s tým čo píšeš. ale nie je náhodou byt super investícia, keď prihliadneš k faktoru lacného kapitálu? keď to zjednoduším, mám na mysli to, že investuješ zo svojich peňazí dajme tomu max 20 percent, zvyšok si požičiaš z banky na 1,8 percenta. Výnos je vyšší takže si v pluse a dajme tomu za 25 rokov máš päťnásobok pôvodnej investície = splatený byt. Áno, dá sa polemizovať či v iných investičných nástrojoch neurobíš viac, ale s akým rizikom? A takto lacný kapitál určite nemáš, buď ideš za svoje, alebo si požičiavaš za rádovo iné ceny...takže keď nemáš dosť vlastného kapitálu ale máš bonitu, je to dobrý investičný smer, nemal by byť jediný...
balazs hideghety 14. apríla 2016
| | |
Fantasticke video, nieco na urovni "Yes, Prime Minister". Diik :D
Tomas Haulis 13. apríla 2016
| | |
Ahoj Noro, prosim aky je tvoj nazor na investovanie prostrednistvom Vanguard? A ktore z ich Retail, alebo EFT fondov by si podrobil "papucovej analyze"? Dik Tomas