Je nehnuteľnosť na prenájom dobrá investícia?

Možno Ti už napadlo, že jednou z možností investovania je investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom. Určite to napadá mnohým našim členom, pretože otázku v podobnom duchu dostávam pravidelne. Logika je približne nasledovná: „Kúpim byt v [doplň lokalitu] na hypotéku. Byt prenajmem a z prenájmu budem hypotéku splácať. Takto mi nehnuteľnosť v podstate zaplatia nájomníci a po splatení hypotéky budem mať byt, ktorý vynáša pravidelný mesačný cashflow a nemusel som doň vraziť skoro nič.“

V tomto článku chcem upozorniť na niekoľko skutočností, ktoré v podobných úvahách zväčša chýbajú a pozrieť sa na konkrétny, aj keď hypotetický, príklad takejto investície. Takže:

Úroková sadzba hypotéky nie je nemenná. Splátky hypotéky, ktoré sme si zahrnuli do výpočtu cashflow sme vypočítali na základe aktuálnej hypotekárnej úrokovej sadzby. Tá je však v súčasnosti na historických minimách. Úrok okolo 1,4% pravdepodobne dlho do budúcnosti nevydrží. Americká centrálna banka už úrokové sadzby zvyšuje a je pravdepodobné, že podobný trend v dohľadnej dobe nastúpi aj Európska centrálna banka.  Nie je to tak dávno, čo boli úroky cez 3% považované za dobré. Preto do budúcnosti je potrebné počítať s tým, že úrok narastie. Aj trojnásobne. Obzvlášť, ak máš hypotéku na 30 rokov.

Celkové náklady. Úroky a splátky istiny sú iba jednou z výdavkových položiek. Ako som už spomínal, táto položka bude do budúcnosti skôr rásť. Okrem toho však byt treba prevádzkovať a udržiavať. Okrem pravidelných mesačných nákladov na energie a služby je byt potrebné pravidelne premaľovať a, ak je prenajímaný ako zariadený, aj obnoviť/vymeniť nábytok a zariadenie. Obzvlášť ak sa byt prenajíma na krátke obdobia, má zariadenie tendenciu „nevydržať“. Samozrejme, je možné dohodnúť v zmluve, že všetky opravy vykonáva nájomník a byt prenajať nezariadený. To sa ale bavíme o niečo nižšom nájomnom, ako za zariadený byt s full-servisom.

Vyťaženosť nehnuteľnosti. Je príjemné veriť, že v kúpenej nehnuteľnosti budeme mať nájomníkov počas celých 30 rokov splácania hypotéky. Oveľa realistickejšie však je očakávať, že počas tohto obdobia bude budú periódy, kedy bude nehnuteľnosť neobsadená. Buď z dôvodu rekonštrukcie alebo z dôvodu, že proste nebudeme vedieť nájsť nájomníka. A možno ho nájdeme len za cenu zníženia nájomného. Čo to spraví s celkovým cashflow z investície?

Daňová povinnosť. Nezanedbateľná je ešte jedna skutočnosť. Započítať aj ostatné, nielen priame náklady spojené s prenájmom (t.j. úrok z hypotéky, náklady na obnovu a údržbu), je možné len v prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do svojho „obchodného majetku“ a vediete o ňom evidenciu (viac info tutu). Ak to neurobíte, platíte daň z príjmu z celej výšky prijatého prenájmu mínus energie a služby (výťah, odvoz smetí, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, …). Ak však nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku a budete ju odpisovať, znížite si základ dane o každoročný odpis. Doba odpisovania je aktuálne 40 rokov. Lenže potom bude zostatková účtovná hodnota nehnuteľnosti výrazne nižšia ako pri kúpe a pri predaji budete musieť zaplatiť daň z príjmu z celého rozdielu medzi predajnou a účtovnou hodnotou (ibaže by ste ho po vyradení z obchodného majetku mali vo vlastníctve ešte najmenej 5 rokov – viac info tu).

Môže sa to zdať komplikované, preto skúsim dať príklad:

Jano kúpil 2 izbový byt v Bratislave v novostavbe s rozlohou 55 m2 za cenu 120 tis. Eur. Zobral hypotéku na 90% ceny nehnuteľnosti (t.j. 108 tis. Eur) s úrokom 1,5%. Vlastná investícia do bytu bola 12 tis. Eur. Rozhodol sa ho zariadiť a prenajímať. Kompletné zariadenie (kuchyňa, obývačka, spálňa) ho stálo 10 tis. Eur. Dokáže ho prenajať za 600 Eur / mesiac vrátane energií, pričom energie predstavujú 130 Eur mesačne.  Počas 30 rokov investoval 5 tis. Eur do opravy a údržby. Úrok na hypotéke ostal počas 30 rokov nezmenený, rovnako ako cena energií (nereálne, ale ľahšie sa bude počítať). Rovnako mal byt počas celého obdobia na 100% obsadený nájomníkmi a nájom bol tiež stále rovnaký – 600 Eur/mesiac.  Jano byt zaradil do obchodného majetku (len zamyslenie na okraj – ak sa rozhodneš pre investovanie do bytu na prenájom, je asi lepšie ho zaradiť do obchodného majetku a 5 rokov pred plánovaným predajom ho z neho vyňať, kvôli oslobodeniu od dane):

Za predpokladov uvedených v našom príklade (myslím že sú celkom benevolentné) Jano za svoju investíciu 12+10 = 22 tisíc Eur po 30 rokoch získa sumu 23,774 Eur, ktoré počas 30 rokov pravidelne odkladal, a byt v aktuálnej trhovej hodnote, ktorý môže ďalej prenajímať za čistý mesačný cashflow (teraz už bez splátky úveru) 470 Eur. Po odčítaní 500 Eur ročne na daňovníka a zdanení je to 347 Eur. A ak by pozitívny cashflow investoval (t.j. cca 791 Eur ročne) potom by jeho výnos z odložených peňazí bol za 30 rokov 98 253 Eur. Toto by pri dividende 3% a dani z dividend 7% predstavovalo doplnkový mesačný príjem na úrovni 228 Eur. Celkovo teda nominálny čistý mesačný cashflow na úrovni 575 Eur. Ak by sa však byt rozhodol predať a byt by nebol viac ako 5 rokov vyňatý z obchodného majetku, musel by zaplatiť daň z rozdielu medzi predajnou cenou a zostatkovou hodnotou bytu.

Existuje však aj druhá strana mince. Čo keby Jano svojich úvodných 22 tis. Eur nepoužil na byt, ale investoval ich do akciového indexového ETF. Použijúc dlhodobú mieru výnosu akcií na úrovni 8,5% by za 30 rokov investovaním vybudoval portfólio cca na úrovni 22 000 x 1,085^30 = 254 281 Eur. Z tohto by pri 3% sadzbe dividendy a 7% dani z dividend mal čistý pasívny príjem 590 Eur mesačne.

Aký je z toho záver?

Keď porovnáme investovanie do bytu a investovanie do akcií, potom pri počiatočnej rovnakej investícii 22 tis. Eur a predpokladoch uvedených v našom príklade budú obidva spôsoby rovnako výnosné, ak sa Janovi podarí po 30 rokoch prenajať byt za čistý mesačný príjem po zdanení v hodnote 362 Eur a trhová hodnota bytu bude na úrovni 156 tis. Eur (čo predstavuje nominálny nárast ceny o 30% za 30 rokov, čiže len niečo okolo 0,9% ročne, čo je menej ako miera inflácie. To vyzerá celkom realisticky, či nie?

Samozrejme, v našom príklade som použil predpoklady, ktoré boli dosť benevolentné. Výpočet treba upraviť o reálne pohyby a pravdepodobné zvýšenie úrokových sadzieb, reálnu mieru vyťaženosti, trhovú sadbu nájomného a energií, a tiež o reálne výdavky na opravy a údržbu. Taktiež prenájom nehnuteľnosti si vyžaduje viac energie a úsilia ako investovanie do akcií. Príklad však ukazuje, že investovanie do nehnuteľností za účelom ich prenájmu je platnou investičnou alternatívou.

Nechám každého, nech si spraví vlastný úsudok. Nie je mojím cieľom presviedčať o výhodnosti alebo nevýhodnosti kúpy bytu na prenájom. Chcel som iba poskytnúť trošku širší pohľad na súvislosti, ktoré pri našom investičnom uvažovaní často chýbajú. Aby sme vedeli spraviť lepšiu investičnú analýzu. Konečné rozhodnutie je však na každom z nás.

13 Komentárov

  • Michal

    Odpovedať Odpovedať 13. novembra 2017

    Ahoj, chcem sa len opytat ci v nakladoch je zapocitana aj cena casu investora, ktory bude travit staranim sa o investiciu (byt alebo etf)?

  • Marek

    Odpovedať Odpovedať 21. októbra 2017

    Norbert, neviem ci investujes priamo do americkych akcii/nemyslim etf/, ja nie prave koli tym formularom.Ono sluzia v podstate na identifikaciu vlastnictva.

    Z praktickeho hladiska mozem popsat europske trhy, kde broker je zastupeny pomocou custody partnera a nikto neriesi ze 3 akcie ma niekto zo Slovenska, ktore nma 7%. Zdani sa to prizdroji a ty si narokujes vratky ako sukromna osoba.

    Treba pri daniach z dividend brat v uvahu aj to ze podstatna je medzistatna zmluva. Ak je z roku 1989 a je tam dan 15%, vratia mi rozdiel 25 a 15% a nikoho nezaujima, ze u nas to je 7. Podla mojich skusenosti na nikto nezaujima o vysledovanost povodu domicilu jednotlivych akcii custode partnera, bola by to strasna robota a nestacilo by nejake mailove prehlasenie.

    Takto im vypadne minimalne polovica vratiek a maju veci pod kontrolou. Mne trva vybavenie vratiek vzdy dlhsie ako rok, kym mi pridu peniaze, nie kazdy ma na to nervy.

    • Norbert Nepela

      Odpovedať Odpovedať 24. októbra 2017

      Ahoj Marek,
      súhlasím, že vybavovanie vratiek je pre silné nátury. V tomto sú práve dobré ETF, zvlášť tie, čo majú formu SICAV, resp. OEIC. Na úrovni fondu totiž žiadne dane neplatia, ani tie z dividend. Všetko je presunuté na investora, a tým pádom môže aplikovať daňovú optimalizáciu.

  • Marek

    Odpovedať Odpovedať 19. októbra 2017

    Zdravim,

    Investujem dlhodobo do div. akcii ako aj prenajmovych nehnutelnosti. Okrem toho viem pocitat.

    Einstein povedal ze zlozeny urok je osmy div sveta, preto porovnavat akcie a najom abstrahovanim od tejto zakladnej veliciny je totalne diletantsvo. Pri 5% medzirocnomraste najmu to urobi za 30 rokov kolko?1,05 ^30. Nehovoriac o raste ceny nehnutelnosti.Nehovoriac o pake pomocou hypoteky.

    Na akcie som doteraz platil spravidla 25% zrazkovu dan a 14% zdrav.odvod. Ziadal som vratky, aj som ich dostal, ale aj tak je to 15+14.Ok, zmenili to, bude to teraz iba 15%. Ale doteraz jednoznacne vyhodnejsie zdanenie prenajmov- najomnik splaca istinu uveru, uplatnujem odpisy a dan 20%. Realne je to po odpisoch cca 12% zo zisku.

    A nie je to ziadna husenkova draha ako akcie. Kazdeho volba, ale pouzivajme argumenty a nie bludy.

    • Norbert Nepela

      Odpovedať Odpovedať 20. októbra 2017

      Zdravím Ťa Marek,
      Zložený úrok je super vec (aj keď o pôvode výroku u Einsteina sa vedú polemiky), ale treba ho aplikovať nie na tržby, ale na zisk. Teda ak aj akceptujeme, že nájom bude ročne vykazovať rast 5% (štatistiky vykazujú skôr pokles cien, pozri napr. tu: http://www.trh.sk/clanky/byvanie-a-reality/vyvoj-ponukovych-cien-bytov-na-prenajom-za-r-2007-2008-2009-2010-2011-a-2012-505.html alebo tu: https://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/vyvoj-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-v-sr), tak tento treba zohľadniť voči rastu cien energií a služieb, ktoré tvoria priame náklady.

      Páku pomocou hypotéky som už zohľadnil vo výpočtoch v článku. Okrem toho si do svojich argumentov nezapočítal fakt, že keď nehnuteľnosť odpisuješ, pri predaji platíš daň z rozdielu medzi predajnou cenou a účtovnou hodnotou po odpisoch (ak nie je nehnuteľnosť 5 rokov vyňatá z obchodného majetku).

      Daň z dividend z akcií je momentálne 7% bez odvodov a zisk z predaja akcií je po roku oslobodený od dane. Takže argument 15+14% by som nepovažoval za relevantný.

      Mimochodom, s ktorými atribútmi prezentovaných výpočtov nesúhlasíš?

      Prajem veľa úspechov!

      • Marek

        Odpovedať Odpovedať 23. októbra 2017

        Zdravim ,Norbert,

        Este posledna reakcia k tej tvojej tabulke. Najom treba prenasobit kazdorocnym narastom minimalne 3%, pretoze cedny nehnutelnosti dlhodobe rastu, potom by klesal % vynos znich… je to akoby rastla iba cena akcie a dividendy ostavali rovnake. Cena akcie rasie s dividendami, nie naopak.

        Aby sme boli spravodlivy k porovnaniu s akciami, pretoze porovnavas rast dividend, resp. Rast ceny akcii a 3% dividendu zo zvysujucej sa ceny akcii.

        Co sa tyka ceny aktiva uvedenej na konci “investicie” je to vyslovene smiesne porovnavat odpisovu hodnotu v sucasnej cene penazi oproti nafuknutej cene akcii po 30 rocnom raste. Ved zmysel je ze pri pake 80% mi cisty vynos z vlastnych penazi rastie na cca 2,5 nasobok a k tomu este priratam istinu co mi splaca najomnik, takze som kludne na 25% p.a. a to bez rastu hodnoty…

        Ty si namiesto toho odratal odpisy od hodnoty nehnutelnosti, namiesto toho aby si ju indexoval rastom ceny.Odpisy nie su skutocne naklady, to by sa dnes po 40 rokoch “odpisane” socialisticke byty predsa predavali za zostatkovu hodnotu/ako si uviedol ty/, cize za 0,-. Je to fantomovy prijem, pretoze z 2,5% odpisov mam 0,5% dodatocneho zisku, co som usetril na daniach. Pripominam ze z celej hodnoty nehnutelnosti, cize ak investujem 20% je to 5 nasobok, cize 2,5% dodatocny fantomovy prijem p.a. z vlastnych penazi a to iba za odpisy!!

        Cely obrazok pri najomnom byte je,tak ako ho porovnavas pri akciach kludne 50% p.a. a to najma vdaka pake hypoteky ,rastu ceny, fantomovym prijmom na daniach atd.

        Co sa tyka tvojho argumentu ze ved rastu aj naklady, ak mam napr 500e najom a 100 e naklady a 100.000 hodnotu nehnutelnosti. Priklad 10% rast najmu aj nakladov mi ZVYSI ZISK O 40 EUR/mes, co mi urobi narast cisteho vynosu zo 4,8 na 5,3% co je cca 10% narast zisku…

        • Norbert Nepela

          Odpovedať Odpovedať 25. októbra 2017

          Marek,
          nepočítal som s rastom výšky nájmu, pretože som použil vo výpočte 100% obsadenosť počas 30 rokov. Súhlasím, že je to vec predpokladov, aj keď, ako so už prezentoval vyššie, nájmy za posledných 10 rokov nerástli – oproti roku 2007 sú na rovnakej úrovni, možno trošku nižšej.

          S pákou hypotéky v príklade vyslovene počítam – je to zohľadnené v celkovej investovanej sume, ktorá predstavuje len 10% z ceny bytu (+ investície do obnovy).

          Možno iba úplne dobre nerozumiem Tvojim argumentom. Ak Ťa môžem poprosiť, skús popísať príklad na konkrétnom komplexnom výpočte, podobne, ako som to spravil v článku. Potom budeme lepšie vedieť identifikovať rozdiely a ich dopady.

  • Marian

    Odpovedať Odpovedať 25. septembra 2017

    Ahoj Norbert,

    dobrý článok. Ja k tomu len toľko. Určite je jednoduchšie investovať peniaze na akciovom trhu ako brať hypotéku na byt a dúfať že 30 rokov sa nič nepokašle (lebo sa pokašle). Ale z pohľadu diverzifikácie portfólia je podľa mňa celkom fajn mať aj nejakú tú nehnuteľnosť, ktorá prináša mesačný príjem. Je s tým síce viac starostí (všetko presne tak ako píšeš), ale máš príjem z viacerých zdrojov. Aspoň ja to riešim tak – okrem investovania do akcií mám aj nehnuteľnosť ktorú prenajímam. (akurát že na ňom nemám hypotéku). Z akcií je neporovnateľne výšší výnos ako z prenájmu ale zatiaľ mi to takto vyhovuje. Čím viac zdrojov príjmu tým lepšie.

    PS: píšeš po 7 % dani z dividend, ale pokiaľ viem tak daň z dividend pri US akciách je 15 %…

    Marián

    • Norbert Nepela

      Odpovedať Odpovedať 26. septembra 2017

      Marián, ďakujem. Vlastníctvo nehnuteľnosti je vlastnou voľbou každého človeka. Dôležité je, aby vedel, do čoho ide a prečo sa tak rozhodol. K tomu smeroval aj článok.

      Čo sa týka dividend, tak na Slovensku je sadzba dae z dividend z akcií obchodovaných na regulovaných trhoch 7%. Následne do hry vstupujú rôzne zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré ošetrujú, či si investor môže vybrať, v ktorej krajine výnos zdaní, či platí daň na SVK alebo v krajine, z ktorej príjmy poberá, alebo či je potrebné to zdaniť určitou (nižšou) sadzbou v obidvoch krajinách. Možno sa mýlim, ale keď som čítal zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi SR a USA (https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1994/74/19940411) , tak v odseku 10 je napísané, že dividendy môžu byť zdanené na Slovensku alebo v USA. Ak budú zdanené v USA, daň nepresiahne 15%. Z toho mi vyplýva, že si môžeš vybrať, kde budeš zdaňovať. Ak Ti ich už v USA zdanili 15% daňou, máš dve možnosti – “vybrať” si zaplatenie dane v USA alebo zdanenie na Slovensku a nárokovanie si dane zaplatenej v USA. Ale to je moja interpretácia, a ja nie som daňový poradca 🙂

    • Marek

      Odpovedať Odpovedať 25. októbra 2017

      Norbert,

      Nielenze si neratal s rastom najmu, ale si neratal ani s rastom ceny nehnutelnosti a jej cenu si znizil o odpisy v sucasnych cenach.Na tvojom linku nbs.sk je rast 2002-2017, co je 15 rokov a 2002=100. 2017=231. To znamena ze 1,06^15=2,31 priblizne. Vysvetlenie, podla tvojho linku, v ktorom uvadzas ze ceny nerastu. Ceny naproti tomu rastu 6% medzirocne po dobu poslednych 15 rokov. Vratane najvacsej krizy cien byvania za poslednych x rokov. Vratane toho ze v indexe su aj ceny domov, ktore naozaj nerastu, potom matematicky, napr 1 izbove byty musia rast viac ako priemer, aby sa vyvazilo to ze domy rastu pomalsie..

      Dalej, za predpokladu, ze ceny realit rastu tempom 6%za rok, co je za 15 rokov +131%/mimochodom dow jones rastol za rovnake obdobie iba o 1,5%p.a. rychlejsie a to hovorime stale o priemernej nehnutelnosti SK a nie investicnej/. Cize ak rastli ceny o 131% , pri rovnakom najme klesal percentualny najom/to tvrdis ty podla nejakeho trh.sk a krizovych rokov, vytrhnutych z kontextu/ presne o 57%. Cize ak najmove byty priemerne vynasali v roku 2002 napr 3% p.a., teraz by to malo byt podla teba 1,3%. To je iba obratena rovnica 100/231=0,43

      Je to dalsia hlupost , na ceny najmu neexistuju statistiky, ja z mojich skusenosti viem ze ceny urcite rastu +/- ako ceny nehnutelnosti, mozno trochu opozdene a mozno pomalsie.

      Cize dostali sme sa k zakladnym predpokladom-rast za poslednych 15 rokov o 6% p.a., ato keby niekto investoval vyslovene na debila so zaviazanymi ocami a bral skraja. Dalej som vysvetlil, ze ceny najmu NEMOZU zaostavat prilis zacenami rastu nehnutelnosti, co je konzervativne tak 3% p.a. Vysvetlim neskor ako na konkretnom pripade tento maly rozdiel zmeni tvoje cisla. Ja tvrdim,ze sa da dostat na 30-50%p.a. cisty vynos z vlastnych penazi, ked ma clovek dobru ruku a cas, dostane sa na tzv nekonecny vynos, cize investicia sa do rokazaplati a iba zarabam/cize cca 100% p.a./.

  • Milan

    Odpovedať Odpovedať 25. augusta 2017

    Ahoj Norbert,

    veľmi zaujímavý článok. Z môjho pohľadu sa neoplatí byt zaradzovať do obchodného majetku nakoľko ho vieš predať po piatich rokoch od jeho kúpy a si oslobodený od dane. Momentálne je trend pohybu cien nehnuteľností rastúci, čo samozrejme nemusí byť o 5 rokov (najčastejšie obdobie fixácie).

    Ak má človek možnosť vziať si danú nehnuteľnosť so Štátnou prémiou pre mladých, je možné, že počas piatich rokov zaplatí na úrokoch (za vhodných podmienok tej ktorej banky) od 126 € za úrok – (2€ mesačne). Posledným obdobím sa sadzby pohybovali aj okolo 0,01-0,25 po zohľadnení štátnej prémie pre mladých. To všetko je úplne minimálny úrok za to, že si požičia obrovský obnos peňazí, ktoré po piatich rokoch vie reálne použiť na niečo iné (po predaji danej nehnuteľnosti, s prihliadnutím na zisk za danú nehnuteľnosť a výnosy z prenájmu očistené od dane). Taktiež je možné počas týchto piatich rokov mesačné výnosy (po odpočítaní hypotéky (pri vhodnom nastavení cca 140 a viac €) pravidelne investovať napríklad do ETF. V tomto ohľade získa ďalšiu možnosť ako akumulovať svoje zdroje.

    Avšak ako si povedal je to náročné na údržbu a vyžaduje si to dodatočné náklady na renováciu nábytku, maľovanie a ďalšie detaily.

    PS.: tvoja stránka sa mi veľmi páči, niektoré články som si už prešiel a mám v pláne si prejsť úplne všetky. Len tak ďalej v šírení tejto osvety.

    Milan

    • Norbert Nepela

      Odpovedať Odpovedať 25. augusta 2017

      Ahoj Milan,
      ďakujem za komnetár aj za povzbudivé slová. Poteší 🙂
      Je pravdou, že so štátnou prémiou pre mladých som neuvažoval (čo ako by som chcel, už sa ma to netýka). V takom prípade by investícia do nehnuteľnosti bola ešte výhodnejšia. S tým, či zaradiť alebo nezaradiť do majetku je to o tom, aký vysoký je úrok z hypotéky a koľko tak ušetrím na dani v porovnaní s daňovou povinnosťou pri odpredaji. Ja som v príklade uvažoval s tým, že Jano chce nehnuteľnosť držať, a tam sa mi javí rozumnejšie ju do majetku zaradiť.
      V každom prípade však vidím Tvoju pointu. Prajem veľa úspechov!
      Noro

Pridaj komentár

* Povinný údaj